‘In een sterke samenleving staan gezondheid en geluk voorop’

Als ESG-criteria heeft gebiedsontwikkelaar SYNCHROON uit Utrecht, dochteronderneming van TBI Holdings, zeven sociale en klimaatopgaven benoemd waarop zij impact gaat maken. Vooropstaan onder meer een sterke samenleving, gezondheid en geluk. Kortom, de mens en zijn sociale omgeving. Maar hoe help, beheers en meet je de positieve impact op mensen? We vroegen het Rosalie de Boer, ontwikkelingsmanager sociaal-fysieke aanpak bij SYNCHROON. 

Als ESG-criteria heeft gebiedsontwikkelaar SYNCHROON uit Utrecht, dochteronderneming van TBI Holdings, zeven sociale en klimaatopgaven benoemd waarop zij impact gaat maken. Vooropstaan onder meer een sterke samenleving, gezondheid en geluk. Kortom, de mens en zijn sociale omgeving. Maar hoe help, beheers en meet je de positieve impact op mensen? We vroegen het Rosalie de Boer, ontwikkelingsmanager sociaal-fysieke aanpak bij SYNCHROON.

Haar curriculum vitae is breed en veelzijdig, met een duidelijke sociale component. De meeste functies daarop hebben met wonen en stedelijke ontwikkeling te maken. Na haar opleiding (biomedische wetenschappen, algemeen en strategisch management en stedelijke ontwikkeling) was Rosalie de Boer onder meer coördinator jongerenhuisvesting, voorzitter Stichting Tijdelijk Wonen en zakelijk leider van de conceptontwikkeling van woningcorporatie Ymere. De laatste jaren richt zij zich op sociaal-fysieke (her)ontwikkeling in bestaande wijken en buurten. Sinds april 2020 doet zij dat bij SYNCHROON, een middelgroot bedrijf met ruim zestig werknemers in Utrecht. Voor deze maatschappelijk maatschappelijk betrokken gebiedsontwikkelaar is een positieve impact op de planeet belangrijk, net als zingeving, gebruik en schoonheid. SYNCHROON werkt wat dat aangaat graag nauw samen met gelijkgestemden in het veld, waarbij transparantie,gedeelde waarden en normen, gezamenlijke verantwoordelijkheid en plezier in het werk vooropstaan. Ook van belang zijn de zeven impactthema’s, die de pijlers vormen voor het duurzaamheidsbeleid van het bedrijf. Die zeven thema’s zijn: 1) een sterke samenleving, 2) gezondheid en geluk, 3) stadsnatuur, 4) CO2-reductie, 5) circulair bouwen, 6) circulaire stromen en 7) circulaire businesscases. Alle SYNCHROON-projecten zijn gestoeld op deze thema’s en worden hieraan getoetst. Maar hoe meet je, bijvoorbeeld, een sterke samenleving, waarin iedereen met alles samenhangt? Of hoe bepaal en meet je de factoren gezondheid en geluk?   

Sterke samenleving
In de havenstad werkt De Boer samen met de gemeente en corporatie Havensteder aan een positieve ontwikkeling van de wijk Lombardijen in Rotterdam-Zuid. De drie partijen sluiten bij hun aanpak aan op het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). In zo’n wijk kan een gebiedsontwikkelaar als SYNCHROON als samenwerkingspartner onder meer in fysieke oplossingen investeren die bijdragen aan het versterken van de gezondheid, de cohesie en het geluk van de mensen. ‘Een sterke samenleving betekent een veerkrachtige wijk met tevreden bewoners, waar de leefbaarheid tenminste gelijk blijft maar liefst een stijgende lijn laat zien. Maar ook waar minder criminaliteit is, meer jongeren een diploma halen en waar mensen graag willen (gaan)wonen’, zegt De Boer. ‘Het meten van een sterke samenleving is wellicht niet heel gemakkelijk: er zijn veel partijen bij betrokken en je moet met evenzoveel andere aspecten rekening houden. Meer prioriteit heeft het ontwikkelen van de buurt. Dan nemen wij genoegen met een lager rendement en investeren extra in niet-concrete ontwikkelactiviteiten, zoals bijvoorbeeld participatie of placemaking.’

Van belang zijn de zeven impactthema’s, die de pijlers vormen voor het duurzaamheidsbeleid

Daarnaast onderzoekt SYNCHROON op welke wijze het bedrijf een bijdrage kan leveren aan een buurt. Want vaak werken bepaalde buurtfuncties niet meer: de huishoudens zijn uitgedund en de wijkbevolking is vergrijsd. In veel buurthuizen zijn wel bingoavonden, maar geen kookclub, game- of TikTok-events. De drempel is voor veel doelgroepen hoog. Ook is het vaak moeilijk om de locatie en activiteiten te bekostigen zodat ze betaalbaar blijven. In een verouderd buurthuis komen alleen nog bejaarden samen, terwijl een buurthuis weer een buurtfunctie moet hebben. Het is een ontmoetingsplek, goed voor de sociale cohesie, zeker als een wijk verdicht wordt en een meer diverse groep bewoners krijgt. Hoe kun je bijdragen aan zo’n buurtfunctie en, samen met lokale initiatiefnemers – ondernemerschap is van groot belang – ervoor zorgen dat meer mensen bij activiteiten uit de buurt betrokken raken? De Boer: ‘Vaak kom je dan via maatschappelijk vastgoed in aanraking met het “stadmakersidee”. Stadmakers zijn ondernemers met een groot sociaal hart die een maatschappelijke impact willen hebben en tegelijk een gezonde en dus duurzame exploitatie draaien en dat ook door middel van prestatie-indicatoren willen beloven. Dat kan bijvoorbeeld een brouwerij, circulaire broedplaats of kluscafé zijn. Dan bieden wij aan enige tijd eigenaar van zo’n buurthuis te zijn, om het vervolgens aan zo’n stadsmaker te verkopen, of ervoor te zorgen dat de financiering geregeld wordt. Dat is iets maatschappelijks waarin wij naast gebiedsontwikkeling willen investeren en zo impact willen maken.

Geen windowdressing
De kernwaarden van het bedrijf en zijn medewerkers zijn zingeving, gebruik en schoonheid. SYNCHROON is dochteronderneming van een grote holding, maar kan geheel zelfstandig opereren. ‘Onze enige aandeelhouder is Stichting TBI’, vertelt De Boer. ‘Deze stichting heeft drie doelen: het blijven bestaan van de onderliggende bedrijven, cultureel erfgoed en een studiefonds voor de kinderen van TBI-medewerkers. Aan TBI rapporteren we en maken we afspraken over winst, maar winstmaximalisatie is geen doel’, vertelt De Boer. ‘Daarom kunnen we de rest in het realiseren van onze impactthema’s investeren. Daarnaast werken we lang niet altijd samen met zusters uit de holding, al kun je elkaar natuurlijk wel wat makkelijker vinden en op innovatieplatforms nieuws uitwisselen. Maar partijen moeten zelfstandig opereren om de scherpte in de markt te houden en innovatief te blijven.’

Zeven pijlers
Het raamwerk met de zeven pijlers of impactthema’s is relatief jong maar moet volgens De Boer nog verder uitkristalliseren. ‘We zijn dat nu in aanpak aan het concretiseren’, zegt ze. ‘Bijvoorbeeld door inzichtelijk te maken welke materialen CO2-neutraal of liever nog bio-based zijn geproduceerd en welke ontwerpers en bouwers hiermee veel ervaring hebben. Dan kunnen we vooral met die partijen gaan werken.’ Maar het raamwerk is echter wel altijd het uitgangspunt bij het beoordelen van projecten. Daarmee heeft het bedrijf zich nogal wat op de hals gehaald: hoe vind je in een enorm dynamisch geheel een balans tussen ecologische, sociale, economische en culturele elementen als het gaat om waardecreatie? Kun je allesomvattend zijn? De Boer: ‘Ik vind dat ook een heel complex probleem. Uiteraard heb je te maken met allerlei belangen. Sommige dingen zijn niet bij te sturen zonder overheidsingrijpen.’ 

Wij focussen meer op toepassingen die geluk en gezondheid mogelijk maken, zoals het toegankelijk maken van natuur

Ook al is het tweede impactthema van SYNCHROON, gezondheid en geluk, evenzo lastig te meten, toch laat De Boer zich hierdoor niet uit het veld slaan. ‘Wij hebben daar, los van de leefbaarheid in een wijk en andere sociaal economische indicatoren, geen meetlat voor. Maar diverse maatschappelijk bewezen ingrepen die daarop effect hebben worden in onze plannen meegenomen en op projecten toegepast. Wij focussen meer op toepassingen die geluk en gezondheid mogelijk maken, zoals het toegankelijk maken van natuur voor meerdere doelgroepen. Daarin kunnen mensen recreëren en sporten en elkaar ontmoeten, zodat eenzaamheid voorkomen wordt.’

SYNCHROON wil verder gaan dan alleen het gevraagde ‘50% circulair’ in 2030. De ambitie is om de totale CO2-uitstoot naar nul te krijgen en dus klimaatneutraal te worden. De CO2-uitstoot van haar complete ontwikkel- en bouwprocessen bepaalt zij jaarlijks aan de hand van MPG en BENG-scores. De geproduceerde uitstoot wil de ontwikkelaar in eerste instantie zo veel mogelijk reduceren door projecten slim en integraal te ontwerpen met circulaire materialen en slimme installaties. Maar dat lukt nog niet volledig. Daarom heeft SYNCHROON, om de resterende uitstoot over het afgelopen jaar (2021) te compenseren, op basis van haar CO2-uitstoot 500.000 bomen (ruim 10 km² bos) geplant. De Boer: ‘Over ons verhaal over de zeven impactthema’s is meer dan  anderhalf jaar diep nagedacht. Het is geen windowdressing, maar iets wat we daadwerkelijk gaan en blijven doen. Het is niet dat we een bureautje hebben gevraagd om even een mooi verhaal te schrijven over hoe we projecten circulair zouden kunnen ontwikkelen. Dat vind ik heel belangrijk en dat wordt ook gevoeld in de markt.’

Sociale domein verbeteren
Niet alleen natuur, ecologie en klimaat zijn factoren van formaat in de huidige woningbouw en projectontwikkeling, ook andere vormen van sociale impact krijgen steeds meer weerklank, signaleert De Boer. ‘Dat zie je je bij een groeiend aantal marktpartijen. Men zoekt naar oplossingen hoe je het sociale domein kunt verbeteren.’ Van iemand van een groot commercieel bedrijf uit de vastgoedsector hoorde zij laatst dat ook diens CFO inclusiviteit en klimaat hoog op de agenda heeft staan. De Boer: ‘Je ziet dat zulke thema’s echt meer gaan leven bij de top van zulke snelle, commerciële bedrijven, waarin vaak meer mannen op leeftijd zitten. Die krijgen van hun kinderen de vraag: “Wat doe jij eigenlijk voor een schonere en rechtvaardigere wereld, pap?” en worden zo gestimuleerd deze kwesties op te pakken. Gek genoeg lijken die discussies thuis nog van grotere waarde dan de Europese regelgeving. Heel hoopgevend vind ik dat.’ 

In de slag om het meest urgente toekomstthema wint het klimaat het in de toekomst van het bouwen

Slimmer circulair bouwen
Het is bekend dat er steeds meer gebeurt op het gebied van klimaatneutraal en circulair bouwen, van het gebruik van innovatieve materialen tot aan modulaire bouw om CO2-reductie te realiseren. Vanuit TBI en SYNCHROON wordt volop geëxperimenteerd en geïnnoveerd, met ontwerpers en landschapsarchitecten en met samenwerkingspartners zoals woningcorporaties en Staatsbosbeheer, bijvoorbeeld in woonlabs en ecologische projecten. Ook de eigen klanten wil het bedrijf van zulke zaken bewuster maken, onder meer door te adviseren bij de inrichting van hun huis en tuin. Hoe kan een klant bijvoorbeeld met zijn tuin bijdragen aan biodiversiteit? 

SYNCHROON neemt verder deel aan het driejarige Cirkelstad-programma Samen Versnellen, waarin grote bouwers en overheden zich buigen over nog beter en slimmer circulair bouwen. Maar in de slag om het meest urgente toekomstthema wint het klimaat het in de toekomst van het bouwen, weet De Boer. ‘Nog steeds worden beslissingen genomen over bouwen in de polders op plekken waarvan je denkt: hoe gaan we die straks droog houden? Nu zitten we in een soort transitiefase, later wordt strategischer plannen voor bouwplekken een randvoorwaardelijk gegeven.’

Ziet zij daarnaast ook een rol voor SYNCHROON in het sociale domein als het gaat om de enorme discrepantie tussen lage inkomens en hoge huizenprijzen? Kan die kloof misschien worden verkleind of zelfs overbrugd door nieuwe financiële modellen, bijvoorbeeld dankzij coöperatie- of stichtingsconstructies? De Boer: ‘We zijn wel aan het nadenken over een soort koopgarantconstructies, waardoor mensen toch een eigen huis kunnen kopen. Helaas zie je dat veel van dat soort forward funding-achtige zaken soms zelfs een negatieve impact op de prijsvorming hebben. Maar is dat opgelost dan overwegen we het zeker, en dat doen ook andere dochters van TBI. Zoiets zou echt passen binnen ons maatschappelijke rendement en andere soorten van waardecreatie.’

We zijn wel aan het nadenken over een soort koopgarantconstructies, waardoor mensen toch een eigen huis kunnen kopen